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Bien loin d’une bulle

Alexandre Hawari de Nov 12, 2013 - 17:07 dans Economie

Bien loin d’une bulle

Après avoir assisté à une chute d’environ 50 % dans les prix de l’immobilier, quand la bulle gonflée a éclaté en 2008-2009, les promoteurs et les investisseurs sont désormais prudents.

Par Atique Naqvi, Dubaï

bénéficaire

Les milieux concernés et les analystes affirment que si Dubaï accueille l’Exposition universelle de 2020, le secteur de la propriété des EAU sera l’un des plus

grands bénéficiaires

Les spéculateurs alarmistes sont de nouveau à pied d’œuvre dans les Émirats arabes unis, prédisant que le secteur de l’immobilier se précipite vers un autre krach. Les promoteurs – chat échaudé craint l’eau froide –, les investisseurs et les utilisateurs finaux avancent cette fois prudemment, après la chute d’environ 50 % dans les prix de l’immobilier en 2008 et 2009.

De nombreux projets immobiliers à travers les Émirats arabes unis (EAU) furent soit reportés soit annulés, alors que les vagues du tsunami économiquement fatal des subprimes aux États-Unis, atteignaient les rivages du Golfe arabique.

La leçon fut apprise. Les organismes de réglementation de la propriété, les promoteurs et les acheteurs font maintenant ce qu’ils peuvent pour empêcher la surchauffe du marché. Les milieux concernés et les analystes affirment que si la candidature de Dubaï l’emporte pour accueillir l’Exposition universelle de 2020, le secteur de la propriété des EAU sera l’un des plus grands bénéficiaires. Les investisseurs en achat et vente, les poches pleines d’argent, attendent de telles opportunités.

Sans aucun doute, le phénomène du retournement est à nouveau présent aux EAU, et les forces du marché ne peuvent y faire grand-chose. Mais les régulateurs, comme le Dubai Land Department (Département des terres de Dubaï), veillent à ce que les spéculations ne gonflent pas inutilement le marché, et que la situation n’échappe pas au contrôle, une fois que Dubaï aura remporté l’Expo 2020 – l’annonce des résultats se fera en novembre 2013.

Le département travaille sur la finalisation de sept nouvelles lois pour réglementer le marché de la propriété dans l’émirat de Dubaï. Les rapports des médias ont cité le directeur général de Dubai Land Department (DLD) déclarant que les nouvelles lois protègeront le secteur de l’immobilier des spéculations et des pratiques préjudiciables.

La démarche du Département pour augmenter les taxes sur les transactions immobilières de 2 à 4 % illustre bien l’intention du gouvernement de réduire la spéculation sur le marché de l’immobilier de Dubaï.

Nouvelles lois. S’adressant à un journal arabe, Sultan Butti ben Mejren a déclaré que les nouvelles lois contrôleront spécifiquement la flambée actuelle dans le secteur de l’immobilier.

Les lois concernant la protection des investisseurs, la formation de commissions judiciaires en vue de liquider les projets non faisables, et les associations de propriétaires de biens immobiliers, sont en cours d’étude par le DLD. Tayseer et Tanmia – les initiatives lancées par le DLD – seront couvertes par le nouveau cadre juridique.

Tayseer vise à soutenir certains projets à Dubaï à travers un accord de financement avec des banques locales des EAU, et Tanmia est une initiative du Real Estate Investment (Fonds d’investissement immobilier) ainsi que du Promotion and Management Center (Centre de promotion et de gestion, département au sein du DLD).

Ce dernier cherche à réduire le nombre de projets non terminés, à redynamiser le marché de l’immobilier en faisant redémarrer les projets bloqués, et à développer l’attractivité de Dubaï pour les investissements, selon un document publié par la firme de consultants légaux Hadef & Partners.

Pour donner plus de mordant au DLD, cheikh Mohammed ben Rashid, en sa qualité d’émir de Dubaï, a émis une loi pour le département, au cours de la dernière semaine de septembre.

Le Land Department travaillera à atteindre les objectifs de la stratégie du gouvernement de Dubaï dans le secteur de l’immobilier.

La loi donne le pouvoir aux réglementateurs de la propriété d’élaborer une stratégie visant non seulement à améliorer le secteur de l’immobilier à Dubaï, mais également à renforcer le contrôle, à surveiller les compétences, à superviser et à développer le secteur de location de l’immobilier, à développer les systèmes d’enregistrement, et à encourager les investissements. Même la Banque centrale des EAU est en négociation avec des banques locales pour des modalités de prêt plus strictes, parce que l’apex ne voudrait pas une répétition de 2008-2009.

Financement public. La Banque centrale du pays et le ministère des Finances ont dépensé plus de 13 milliards de dirhams des Émirats arabes unis (37 milliards de dollars) de financement public, pour nettoyer des bilans bancaires causés par la crise financière de 2008 et 2009. La recommandation de la Banque centrale est que les étrangers ne puissent pas emprunter plus de 50 % de la valeur d’une propriété pour leur première habitation, et 40 % pour la deuxième. La limite pour les Émiratis serait de 70 % pour une première habitation, et 60 % pour la deuxième. Selon une circulaire officielle, la Fédération des banques des EAU, qui comprend plus de 50 banques locales et internationales, veut voir une limite plus généreuse. Elle voudrait un ratio prêt/valeur de 80 % pour la première maison des Émiratis et de 65 % pour la deuxième, et un ratio prêt/valeur de respectivement 75 et 60 % pour les première et deuxième maisons des expatriés.

La Fédération a déclaré que les banques voulaient un plafond de financement total équivalant à sept ans de salaire pour les expatriés, et à huit ans pour les nationaux. Les banques proposent une période de paiement maximale de vingt-cinq ans, précise la circulaire. La décision sur la réglementation des prêts devrait être connue avant la fin de cette année.

Alors que la Banque centrale et la Fédération des prêteurs réfléchissent sur des détails, le marché de la propriété des EAU se trouve sur une pente ascendante. La société de conseil, couvrant l’ensemble des métiers de l’immobilier d’entreprise, Jones Lang LaSalle, précisait dans une note récente que les prix des habitations à Dubaï avaient nettement augmenté du fait d’un regain de confiance dans ce secteur.

Cette tendance est soulignée par des rapports récents, indiquant

que les prix semblaient avoir davantage augmenté l’année passée à Dubaï (+22 %) que dans tout autre marché mondial important, a-t-il précisé.

Bien que les chiffres de croissance du secteur de l’immobilier d’Abou Dhabi ne soient pas aussi impressionnants que ceux de Dubaï, en raison d’une offre excédentaire, la firme Tasweek Real Estate Development and Marketing des EAU est persuadée que le secteur de la propriété du pays finira par parvenir à un niveau positif d’ici à la fin de 2013.

Tendance haussière. Au sein de la firme, on déclare : « La forte performance du secteur de l’immobilier des Émirats arabes unis au troisième trimestre pourrait annoncer, au cours de 2014 et même au-delà, une tendance haussière soutenue, avec les marchés d’Abou Dhabi et de Dubaï bénéficiant de la croissance de l’industrie, des liquidités, ainsi que du retour sur investissement. »

Les renseignements détaillés de Tasweek sur le marché ont signalé pour la période concernée une envolée dans les tarifs résidentiels d’Abou Dhabi – la première depuis la récession du marché de 2008. Par ailleurs, Dubaï a vu ses ventes de terres et de propriétés faire un bond de 67 % en 2012, au cours de la même période.

La hausse des tarifs de location dans les unités résidentielles de haut niveau à Abou Dhabi a été stimulée par une solide aide gouvernementale dans plusieurs secteurs et industries, comme la logistique, la construction, l’infrastructure, le tourisme et l’hôtellerie.

Tasweek ajoute : « Dans l’ensemble, le marché de l’émirat demeure excédentaire. De nouveaux produits sont en préparation et d’autres hausses au niveau des coefficients d’occupation à l’échelle du marché sont attendues. Abou Dhabi a commencé avec une croissance de 8 % au premier trimestre, et a atteint une stabilité de marché au deuxième trimestre. Les chiffres au troisième trimestre indiquent un redressement stable pour le marché local de la propriété. »

D’autre part, Dubaï a eu un parcours brillant, ayant à son actif des transactions de l’ordre de 6,26 milliards de dollars jusqu’à fin juillet. Une augmentation identique s’est produite pour les demandes de prêt au logement durant la même période.

Le Land Department de Dubaï a déclaré récemment que les transactions immobilières à Dubaï ont grimpé de 63 % par rapport à l’année précédente pour le premier trimestre de 2013, atteignant 12 milliards de dollars, mettant en relief une confiance croissante des investisseurs dans le marché de la propriété de l’émirat.

Cependant, les transactions en espèces dans le secteur immobilier de Dubaï continuent à être un grand défi. Parlant avant le Cityscape Global à Dubaï, Tariq Ramadan, président du conglomérat d’immobilier et d’affaires des EAU, Tharaa Holding, a précisé qu’il y avait à nouveau des spéculations sur le marché, alors que le grand montant de transactions en liquide continuait de causer des « maux de tête » aux réglementateurs cherchant à juguler la hausse des prix.

« Les lois et autres réformes de régulation établies par le DLD ainsi que par la Real Estate Regulatory Agency [l’Agence de réglementation de l’immobilier] ont fourni aux investisseurs immobiliers de Dubaï un environnement suffisant et transparent, mais de façon plus importante, ils ont fourni la protection la plus demandée par les investisseurs, qui est de rendre les besoins des promoteurs plus sûrs », a-t-il affirmé.

Impact minime « En tant que marché international libre, il est difficile pour les autorités de mettre des restrictions sur la demande afin d’éviter une nouvelle bulle de la propriété, notamment depuis que plus de 75 % des transactions immobilières de Dubaï se font en espèces. Cela veut dire que l’utilisation des taux d’intérêt et autres contraintes sur l’emprunt auront un impact minime sur la demande dans son ensemble. »

Ramadan a déclaré que la politique de Dubaï de marché libre et le cadre de régulation, introduits au cours des années passées, ont été la clé du rétablissement de l’immobilier de l’émirat, mais il a averti que toute interférence dans la politique actuelle pour tempérer la demande en hausse pourrait influer sur sa crédibilité, et réduire la confiance des investisseurs.

Si les régulateurs de propriétés et les établissements de crédit sont capables de trouver un équilibre entre les régulations et le fonctionnement des forces du marché, le marché de la propriété des EAU est en place pour une année 2014 exceptionnelle.

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spéculation

La démarche du Dubai Land

Department pour augmenter les taxes sur les transactions immobilières de 2 à 4 % illustre bien l’intention du gouvernement de réduire la spéculation sur le marché de l’immobilier de Dubaï

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La Banque centrale du pays et le ministère des Finances ont dépensé plus de 37 milliards de dollars de financement public, pour nettoyer des bilans bancaires causés par la crise financière de 2008 et 2009

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Les renseignements détaillés de Tasweek sur le marché ont signalé pour la période concernée une envolée dans les tarifs résidentiels d’Abou Dhabi – la première depuis la récession du marché de 2008.

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Le Land Department de Dubaï a déclaré récemment que les transactions immobilières à Dubaï ont grimpé de 63 % par rapport à l’année précédente pour le premier trimestre de 2013, atteignant 12 milliards de dollars

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